Wybór generalnego wykonawcy dla fabryki: kryteria oceny, czyli potencjalne szanse i ryzyka

Na spotkanie z Inwestorem przyjechali przedstawiciele trzech firm wykonawczych. Każdy z nich wyrażał zainteresowanie inwestycją i przedstawiał referencje swojej firmy. Po miesiącu okazało się, że faworyt w przetargu wycenił instalacje produkcyjne „na oko”, a jego kluczowy podwykonawca właśnie kończy inny duży kontrakt i nie ma mocy przerobowych na realizację tej inwestycji. Harmonogram zaczął się sypać jeszcze przed podpisaniem umowy.

Zacznij od tego, co ma realny wpływ na Twoją budowę

Wybór Generalnego Wykonawcy nie ogranicza się tylko do najtańszej oferty. To wybór partnera, który ma kluczowy wpływ na Twój biznes. To od niego zależy czy wybudujesz Twój zakład w wyznaczonym terminie, budżecie i zgodnie z Twoimi wymogami. Dlatego oferta powinna zawierać przyjęte przez Ciebie kamienie milowe, czas montażu linii produkcyjnej, testy mediów, odbiory sanitarne czy przeciwpożarowe. Jeżeli Generalny Wykonawca dostarczy Ci harmonogram zaplanowany od daty zakończenia inwestycji to jest to dobry znak.

Doświadczenie w Twojej branży, a nie ogólne

Rozmawiając z przedstawicielami Generalnego Wykonawcy należy rozmawiać konkretnie. Pytanie: „czy budowaliście już zakłady przemysłowe?” na pierwszy rzut oka wydaje się być konkretnym, ale nie wyczerpuje tematu. Lepiej jest doprecyzować pytanie i zapytać czy Generalny Wykonawca miał do czynienia z Twoją branżą. Zapytaj o obiekty podobne procesowo: spożywka z HACCP, chemia z ATEX, farmacja ze strefami czystymi i kwalifikacją mediów, montaż precyzyjny z kontrolą wibracji. Liczy się nie tylko kubatura, ale też złożoność instalacji, liczba koordynowanych branż i praca na czynnym zakładzie.

Jeżeli jednym z wymogów przetargowych było przedstawienie referencji przez Generalnego Wykonawcę to masz prawo je sprawdzić. Warto jest wtedy skontaktować się z właścicielem działającego zakładu i umówić się na wizję lokalną oraz porozmawiać o jego opinii odnośnie współpracy z Generalnym Wykonawcą.

Zdolność finansowa i odporność na wahania cen

Budowa zakładu przemysłowego to długi, złożony i kosztowny projekt. Sprawdź Cash Flow, dostęp do linii kredytowych, wysokość gwarancji bankowych, polisę OC z realnymi sumami, a także retencję (kaucję) utrzymywaną do odbiorów. Zapytaj, jak Generalny Wykonawca kalkuluje ryzyko cen materiałów i czy akceptuje mechanizm waloryzacji powiązany z indeksami.

Zapamiętaj: Zaległości względem podwykonawców wracają do Ciebie jak bumerang — finansowe filary Generalnego Wykonawcy to ochrona terminu zakończenia Twojej inwestycji.

Zespół, który naprawdę będzie na Twojej budowie

W ofercie każdy ma „najlepszych ludzi”. Poproś o imienne wskazanie kierownika budowy, kierowników robót branżowych, koordynator projektów realizowanych w 3D, osoby ds. BHP i jakości — z CV i dostępnością od konkretnych dat. Zwróć uwagę czy wskazane osoby mają doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji do Twojej. Skontaktuj się z inwestorami dla których świadczyli usługi i porozmawiają o tym jak wyglądała z nimi współpraca. Zwróć uwagę na daty w CV - wieloletnia współpraca Generalnego Wykonawcy z zespołem to dobry znak. Rotacja zespołu wpłynęła na nie jeden termin zakończenia projektu.

Wiele razy widzieliśmy świetną firmę na papierze, a na budowie cztery zmiany kadry w pół roku.

Łańcuch podwykonawców i logistyka dostaw

Nie ma dużych budów bez podwykonawców. Poproś o listę kluczowych partnerów wraz z potwierdzeniem dostępności produkcyjnych i mocy przerobowych. Zapytaj, czy generalny wykonawca ma plan B na dostawcę stali, prefabrykatów, izolacji, automatyki bram, rozdzielni elektrycznych. Sprawdź, jak zarządza kolizjami dostaw i czy prowadzi koordynację branżową.

Zapamiętaj: Monokultura jednego podwykonawcy to ciche ryzyko — ładnie wygląda do momentu pierwszego spóźnienia.

Transparentność kosztów: ryczałt, gwarantowana maksymalna cena czy „koszt plus”?

Modele kontraktowe mają swoje konsekwencje. Ryczałt daje przewidywalność, ale wymaga szczegółowej dokumentacji i jasnych założeń. Gwarantowana maksymalna cena łączy bufor z rozliczeniem otwartym — dobre, gdy zakres ewoluuje. Koszt plus bywa bezpieczny przy intensywnym „design & build”, pod warunkiem twardych KPI i limitów narzutów. W każdym modelu dopisz zasady zmian (variation order), waloryzacji i akceptowalnych odchyleń.

Zapamiętaj: Brak przejrzystości rozliczeń dziś to spór jutro.

BHP, jakość i zarządzanie ryzykiem operacyjnym

Zapytaj generalnego wykonawcę o plan Bezpieczeństwa i Higieny Ochrony Zdrowia, wskaźniki wypadkowości, system kontroli jakości z odbiorami etapowymi i testami szczelności/obciążeniowymi. Poproś o przykładowy rejestr ryzyk z innej inwestycji i sposób ich „zamykania”. Dobre firmy przynoszą gotowy szablon i od pierwszego tygodnia prowadzą go wspólnie z Inwestorem.

Zapamiętaj: BHP i jakość nie są kosztem — są ubezpieczeniem Twojego terminu.

Komunikacja i decyzyjność: RFI, narady, protokoły

W fabrykach detale decydują o wszystkim. Sprawdź, jak Generalny Wykonawca prowadzi RFI (Request for information), jak dokumentuje ustalenia i jak szybko reaguje. Dobrą praktyką są krótkie, tygodniowe narady z Protokołem Ustaleń, a także tablica „last planner” na budowie. Jeżeli komunikacja siada w fazie ofertowej, na budowie będzie tylko gorzej.

Jak porównać oferty, żeby nie wygrał przypadek

Zamiast „tabelki cen”, zastosuj wagowy arkusz oceny:

• cena (np. 40%),
• zespół i dostępność (20%),
• harmonogram i metodologia (20%),
• łańcuch dostaw (10%),
• finanse i zabezpieczenia (10%).

Dodaj krótkie zadanie techniczne: poproś o wariantowe rozwiązanie posadzki, plan etapowania przy niesprzyjającej zimie lub koncepcję separacji stref czystych. Tu wychodzi, kto naprawdę rozumie Twój biznes.

Korzyści dla Inwestora

• Mniej niespodzianek na etapie realizacji i rozruchu.
• Większa przewidywalność budżetu dzięki jasno opisanym zmianom i waloryzacji.
• Realne bezpieczeństwo terminu, bo weryfikujesz zespół, podwykonawców i finanse, a nie tylko logo na okładce.
• Spokojniejsze odbiory dzięki etapowej kontroli jakości.
• Jeden partner, który bierze odpowiedzialność za wynik — nie tylko za ofertę.

Na końcu dnia dobry Generalny Wykonawca to nie jest „najniższa cena”, tylko spokojny rozruch Twojej inwestycji w konkretnym dniu.

Poniżej znajdziesz checklistę zawierające co należy sprawdzić przy wyborze Generalnego Wykonawcy.