Nasze materiały i publikacje z zakresu budownictwa
Jesteś Właścicielem firmy, Prezesem albo Dyrektorem zakładu? Wiesz, że budowa, rozbudowa czy modernizacja to decyzje, które dotykają prawa, bezpieczeństwa ludzi, ciągłości produkcji, obecnego i przyszłego przychodu. Instytut powstał, żeby te tematy odczarować: prosto, konkretnie, w oparciu o praktykę.
Na budowie zaczęły się roszczenia: „nieprzewidziane” podłoże, korekty instalacji, terminy na styk. Prawnicy przygotowali pisma, inżynierowie – dodatkowe rysunki. Głównym problemem tej sytuacji było, że każdy działał osobno. Gdy zespół usiadł przy jednym stole i zszył fakty z dokumentami, roszczenia stopniały o połowę, a reszta zamieniła się w konkretną ugodę z kamieniami milowymi.
Cenę mieli najniższą i obiecywali realizację w terminie. Po trzech miesiącach prosili o aneks, bo cena stali wzrosła, a kluczowy podwykonawca się wycofał. Pozorne oszczędność zostały skonsumowane przez listę roszczeń i przestoje w budowie. Taką lub podobne historie słyszeliśmy w różnych wersjach wiele razy.
Na spotkaniu przetargowym wykonawca zapytał o szczegóły dylatacji posadzki i kotwienia regałów. Inwestor odparł: “macie to w projekcie”. Mieli. Tyle że… tylko w opisie koncepcyjnym. Rysunków brak. Po tej sytuacji inwestor zrozumiał różnicę między projektem architektoniczno‑budowlanym a projektem technicznym. Pierwsza daje zgodę na budowę, druga pozwala ją wykonać bez domysłów.
Hala miała mieć 16 metrów wysokości w świetle suwnicy. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego pozwalał na 12 metrów. Architekt próbował uzyskać odstępstwo, jednak plan to prawo miejscowe i nie zawsze udaje się uzyskać odstępstwa. Zasugerowaliśmy wprowadzenie zmian w projekcie linii, niestety Inwestor stracił pół roku i kilkaset tysięcy – tylko dlatego, że nikt nie przeczytał dwóch paragrafów Planu. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego potrafi zadziałać jak trampolina – kiedy wspiera to, co chcesz zbudować. Jeśli założenie inwestycji nie są zgodne z jego zapisami to staje się on głównym hamulcem. Klucz nie leży w walce z Planem, tylko w mądrym korzystaniu z narzędzi, jakie daje obecny system planowania oraz w projektowaniu fabryki pod Plan, a nie obok Planu. Czas na kilka konkretów dla Zarządu.
Kontrola Państwowej Straży Pożarnej miała być „rutynowa”. Inspektor poprosił o Instrukcję Bezpieczeństwa Pożarowego i protokoły testów tryskaczy. W magazynie wszystko lśniło, ale… jeden zawór sekcyjny był zamknięty po serwisie, a drogi ewakuacyjne zwężone paletami „na chwilę”. Zamiast krótkiej rutynowej wizyty Inspektor zlecił dodatkowe testy, co skutkowało stresującym tygodniem w firmie.
W trakcie jednej z inwestycji budżet przeznaczony został przekroczony o 1,7 miliona. Różnica wynikała z poprawek oraz ilości użytego zbrojenia. Prawnicy Inwestora szykowali pozew, a termin uruchomienia zakładu wisiał na włosku. Przeprowadziliśmy analizę porównawczą pomiędzy mediacjami z udziałem eksperta branżowego, a arbitrażem w renomowanej instytucji. Cztery tygodnie później doszło do ugody oraz wznowiono pracę.
Na etapie inicjowania inwestycji należy określić strategię podejścia do projektu i tu są dwie ścieżki do wyboru. Pierwsza ścieżka zakłada podpisanie umowy z jednym Generalnym Wykonawcą i mamy względny spokój na etapie realizacji. Druga droga to prowadzenie projektu własnymi siłami, dzieląc zakres na pakiety: konstrukcja, obudowa, posadzki, instalacje i media. Przed wyborem danej strategii należy zastanowić się czy potencjalna marża Generalnego Wykonawcy nie zostanie skonsumowana przez działania koordynacyjne i zmaterializowane ryzyka
Rolnik sprzedał 8 hektarów gruntów rolnych przy obwodnicy. Inwestor planował szybką inwestycję pod produkcję. Po tygodniu rozmów z urzędami rozmów usłyszał: najpierw zmiana przeznaczenia działki w planie miejscowym, potem wyłączenie z produkcji rolnej, dopiero później pozwolenie na budowę. Termin końcowy przesunął się o kwartały, a w budżecie pojawiły się dodatkowe nieprzewidziane wcześniej koszty: należność i opłaty roczne za wyłączenie z produkcji rolnej.
Kontrola Nadzoru Budowlanego często wydaje się nagła i zaskakująca, pomimo że była zapowiadana wcześniej. W takiej sytuacji w pośpiechu zbiera się wszystkie dokumenty, których zażąda Inspektor: książkę obiektu, protokoły pięcioletnie i decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Podczas wizyty Inspektora zespół wyciągnął trzy różne segregatory i pendrive bez hasła. Po godzinie analizy dokumentów Inspektor wykazuje, że brakuje przeglądów instalacji elektrycznej i aktualnej inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej. Taka sytuacja generuje niepotrzebny stres, stracony czas i realne ryzyko niekorzystnej decyzji Nadzoru Budowlanego.
Realizacja inwestycji została zatrzymana przez brak dostaw materiałów. Lista roszczeń zaczęła rosnąć w zastraszającym tempie: począwszy od zmiany stali, przez „nieprzewidziane” podłoże, po korektę instalacji. Prawnicy po obu stronach szykowali już pozwy. Przeprowadziliśmy proste ćwiczenie: policzyliśmy koszt 6–9 miesięcy sporu sądowego, potencjalne straty przychodu wynikających z opóźnień i ryzyko, że sąd i tak odeśle strony do mediacji. Ugoda zamknęła sprawę w trzy tygodnie. Finalnie inwestycja została zakończona zaledwie z kwartalnym opóźnieniem, a nie ponad rocznym gdyby strony zdecydowały się wejść na drogę sądową.
Przetarg na budowę zakładu wygrała firma, która złożyła ofertę z najniższą ceną. Dodatkowo załączyła do oferty liczne referencje, które potwierdzały jej wiarygodność. Po dwóch miesiącach od rozpoczęcia inwestycji na budowę przestały docierać dostawy materiałów, a podwykonawcy zaczęli dopytywać Inwestora o płatności. Wyszło, że Generalny Wykonawca utracił cash flow, a referencje z oferty sprzed lat nie mają nic wspólnego ze skalą Twojej inwestycji.
Operator e‑commerce podpisał umowę na budowę hali według katalogowego projektu z 24 dokami dla aut ciężarowych. Po trzech miesiącach od rozpoczęcia inwestycji postanowił dołożyć nowe urządzenia. Nagle okazało się, że słupy blokują suwnice, a posadzka nie wytrzyma obciążenia regałów. Na sąsiedniej działce Inwestor z branży produkcyjnej zrezygnował z gotowego projektu hali i wykonał projekt dedykowany pod swoją technologię oraz potrzeby. Rozpoczął produkcję zaledwie o osiem tygodni później niż jego sąsiad, ale uniknął kosztownych działań naprawczych oraz zbędnego stresu podczas samej budowy.
Inwestor kupił 6 hektarów gruntów „przy drodze krajowej” zakładając, że do końca roku wybuduję tam halę. Po akcie notarialnym dowiedział się, że zjazd wymaga przebudowy węzła drogowego, a wysoki poziom wód gruntowych wymusza konieczność palowania, co podniosło koszt budowy hali o kilkadziesiąt procent. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego był jeszcze warunek dojazdu z drogi gminnej… której nie ma. Budżet i terminy realizacji projektu rozjechały się kompletnie.
„Ubezpieczyciel zapytał o protokoły przeglądu instalacji tryskaczowej. Kierownik podał segregator. W środku… brak testów przepływu od trzech lat. Do tego zamknięty zawór sekcyjny w strefie gotowej produkcji. Po tygodniu doszły jeszcze wątpliwości Państwowej Straży Pożarnej o ciągłość stref pożarowych i brakujące klapy dymowe. Firma myślała, że ma „pełne bezpieczeństwo”. Audyt pokazał, ile kosztuje ślepa wiara w dane z segregatorów.
Podczas odbioru końcowego inwestycji na pierwszy rzut oka wszystko wyglądało prawidłowo. Po miesiącu użytkowania posadzka zaczęła pękać, a Generalny Wykonawca stwierdził, że podczas odbioru Inwestor nie zgłosił zastrzeżeń. Właściciel Inwestycji posiadał zdjęcia z realizacji budowy, jednak bez dat i skali. W dokumentacji projektu nie było również protokołów odbioru częściowego poszczególnych etapów budowy. Sprawa weszła na drogę sądową, jednak ze względu na niekompletność dokumentacji projektowej spór trwał rok dłużej, niż mógł, bo dowody wymagały dodatkowych ekspertyz. Gdyby dowody mówiły same za siebie, sprawa skończyłaby się na jednym posiedzeniu.
Na spotkanie z Inwestorem przyjechali przedstawiciele trzech firm wykonawczych. Każdy z nich wyrażał zainteresowanie inwestycją i przedstawiał referencje swojej firmy. Po miesiącu okazało się, że faworyt w przetargu wycenił instalacje produkcyjne „na oko”, a jego kluczowy podwykonawca właśnie kończy inny duży kontrakt i nie ma mocy przerobowych na realizację tej inwestycji. Harmonogram zaczął się sypać jeszcze przed podpisaniem umowy.
Na pierwszym spotkaniu inwestor pokazał projekt koncepcyjny linii produkcyjnej: dwie prasy, malarnia i pakowanie. Architekt – świetny od biurowców – zaprojektował elegancką halę z “lasem” słupów. Dwa miesiące później okazało się, że suwnica nie ma prześwitu, a wózki nie mieszczą się w promieniach pomiędzy słupami. Zmiany konstrukcji hali kosztowały 25% wartości inwestycji. Dodatkowo Inwestor musiał przesunąć czas zakończenia budowy o cały kwartał.
Inwestor był pewien, że „dostęp do drogi jest”. Na mapie rzeczywiście wyglądało to idealnie. Tydzień przed startem robót budowlanych sąsiad postawił szlaban — bo nie było żadnej służebności związanej z drogą dojazdową do działki. Przez cztery miesiące prace budowlane stanęły, a koszty związane z wynajęciem sprzętu budowlanego i pracowników rosły z dnia na dzień.
Skontaktuj się z Nami, a odpowiemy na wszystkie Twoje pytania